Prawo zezwalające — kto może nie płacić podatków przy sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości zawsze rodzi pytania dotyczące podatków. Czy trzeba płacić państwu procent od uzyskanej kwoty? W 2025 roku obowiązują jasne warunki, na podstawie których sprzedawca może uniknąć opodatkowania.

Redakcja Nowiny.LIVE informuje, kiedy podatki nie są naliczane, jak działa ulga przy spadku oraz jakie niuanse warto uwzględnić, aby nie wpaść w pułapkę opodatkowania.

Warunki, w których podatków nie ma wcale

W 2025 roku sprzedaż nieruchomości może być zwolniona z podatków, jeśli spełnione są określone warunki przewidziane w (KPU). Te zasady pozwalają uniknąć płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) oraz wojskowego podatku (WP), które łącznie mogą wynosić do 10% wartości transakcji.

Aby dochód ze sprzedaży nieruchomości nie był opodatkowany, należy spełnić trzy kluczowe warunki:

1. Nieruchomość musi być w posiadaniu sprzedawcy przez ponad trzy lata. Ten okres liczy się od daty rejestracji prawa własności w Państwowym rejestrze praw majątkowych (PRPM). Wyjątek stanowi majątek uzyskany w spadku, gdzie trzyletni termin nie ma zastosowania.
2. Pierwsza sprzedaż nieruchomości w ciągu roku kalendarzowego. Nawet jeśli sprzedajecie różne obiekty (np. mieszkanie i garaż), druga sprzedaż w roku już podlega opodatkowaniu.
3. Nieruchomość nie powinna być wykorzystywana w działalności gospodarczej. Na przykład, do wynajmu w celach komercyjnych.

Jeśli wszystkie te warunki są spełnione, stawka PIT wynosi 0%, a wojskowy podatek również nie jest naliczany, ponieważ zgodnie z pkt 172.10 KPU, obiekty zwolnione z PIT automatycznie nie podlegają opodatkowaniu WP. Na przykład, jeśli posiadacie mieszkanie przez cztery lata i sprzedajecie je po raz pierwszy w roku, podatki nie są płacone, niezależnie od kwoty transakcji.

Kiedy podatki są płacone — nawet częściowo

Jeśli przynajmniej jeden z warunków zwolnienia nie jest spełniony — automatycznie powstaje obowiązek podatkowy:

• PIT — 5%;
• wojskowy podatek — 5%.

Ogólna stawka — 10% od wartości rynkowej lub umownej (brana jest większa z dwóch).

Może to być na przykład, jeśli:

• sprzedano już drugie mieszkanie w roku;
• majątek był w posiadaniu mniej niż 3 lata (oprócz spadku);
• mieszkanie było używane w celach biznesowych (na przykład było wynajmowane oficjalnie przez FOP).

Spadek — osobna historia

Spadek dodaje swoje cechy do zasad opodatkowania.

Spadek od najbliższych krewnych

Sprzedaż nieruchomości uzyskanej w spadku od rodziców, dzieci lub małżonków jest zwolniona z opodatkowania:

• PIT = 0% przy otrzymaniu spadku (pkt 174.2.1 KPU);
• PIT = 0% i WP = 0% przy sprzedaży (jeśli to pierwsza sprzedaż w roku).

Trzyletni okres posiadania nieruchomości spadkowej nie ma zastosowania. Oznacza to, że mieszkanie można sprzedać od razu po przeniesieniu spadku — i nie płacić podatków.

Spadek od innych krewnych lub osób trzecich

Jeśli spadek jest uzyskany od krewnych drugiego stopnia (bracia, siostry, babcie, dziadkowie) lub od osób trzecich, sytuacja jest inna, podkreślają eksperci z firmy prawniczej Brovar Just. Przy otrzymaniu takiego spadku należy zapłacić PIT w wysokości 5% oraz wojskowy podatek — 5%.

Jednakże przy dalszej sprzedaży tej nieruchomości podatki nie są naliczane, jeśli to pierwsza sprzedaż w roku. Jeśli druga lub następne w roku, płaci się 10% ogólnego podatku.

Na przykład, jeśli odziedziczyłeś mieszkanie po siostrze, zapłaciłeś 10% podatków przy przeniesieniu spadku, a potem sprzedałeś je w ramach pierwszej sprzedaży w roku. W tym przypadku PIT i WP przy sprzedaży będą wynosiły zero.

Dowody prawne: co należy mieć

Aby potwierdzić prawo do ulgi, potrzebne są dokumenty:

• umowa nabycia majątku (zakupu, spadku itd.);
• wyciąg z Państwowego rejestru praw majątkowych.

Te dokumenty potwierdzają datę nabycia majątku, bez której nie można określić — trzy lata minęły czy nie.

Inne ważne momenty

1. Jeśli spadek pochodzi od kilku osób różnego stopnia pokrewieństwa, podatki są obliczane na cały obiekt jako jeden, bez podziału.
2. Cena w umowie — nie jest najważniejsza. Jeśli podana kwota jest zerowa, ale sprzedawca ma prawo do ulgi — podatek nie jest naliczany.
3. Ulgi nie zależą od ceny. Nawet drogie mieszkanie może być sprzedane bez podatków — jeśli warunki są spełnione.

Co jeszcze warto wiedzieć Ukraińcom

Kupno nieruchomości w 2025 roku wykracza poza zakres tylko wartości metrów kwadratowych, ponieważ dodatkowe obowiązkowe płatności znacząco wpływają na końcową sumę transakcji. Niezależnie od tego, kto kupuje mieszkanie — osoba fizyczna, firma czy cudzoziemiec — należy uwzględnić nowe normy podatkowe, opłaty państwowe oraz koszty notarialne, które są obowiązkowe dla wszystkich.

Również informowaliśmy, że wynajem mieszkań nie jest dobrowolnym wyborem w odniesieniu do płatności podatków, lecz obowiązkiem wobec państwa. W 2025 roku zasady fiskalne stają się surowsze, a kontrola nad szarością rynku wynajmu jest coraz bardziej zaostrzona, więc przygotuj się do rozliczania swoich dochodów z wynajmu nieruchomości.