Investoren sind zurückgetreten - warum die Wohnungen im Wohnkomplex an Nachfrage verloren haben.

Der ukrainische Markt für Neubauten hat sich im letzten Jahr grundlegend verändert. Trotz der hohen Baukosten nehmen Investoren, die zuvor einen Großteil der Nachfrage nach neuem Wohnraum ausmachten, massenhaft 'eine Pause'. Entwickler ändern ihre Strategien, und der Markt wird umformatiert. Anstelle eines Wettlaufs um die Größenordnungen wird auf punktuelle, Nischenprojekte mit realistischen Wertreserven gesetzt.

Die Baukosten sind um 10-30% gestiegen, erklärt der Juniorpartner der Unternehmensgruppe DIM, Arsenij Nasikowski.

'Und das bei einem erheblichen Mangel an qualifizierten Arbeitskräften. Wir, zum Beispiel, beenden ein 33-stöckiges Gebäude und müssen gleichzeitig mehrere Unternehmen für die Innenausstattung engagieren', sagt er.

Die erhebliche Verteuerung des Quadratmeters hat nicht den erwarteten Gewinn gebracht. Im Gegenteil - die Preise für Wohnungen steigen langsamer als die Baukosten. Für den Investor ist das ein Signal: Die Risiken sind hoch, und die Rentabilität ist ungewiss.

Investoren sind aus dem Spiel ausgestiegen - warum ist das passiert

Noch vor dem Krieg entfielen bis zu 60% der Verkäufe im Wohnkomplex auf Investoren. Sie investierten Geld in den frühen Phasen des Baus in der Hoffnung auf einen Wiederverkauf oder Vermietung. Heute ist der Endkäufer, der Wohnraum für sich selbst kauft, in den Vordergrund gerückt.

'Der Grund liegt nicht im Mangel an Mitteln, sondern in der finanziellen Logik. Neuer Wohnraum ist oft teurer als der Sekundärmarkt in derselben Gegend. Der Entwickler kann den Preis nicht unter die Selbstkosten senken', betont Nasikowski.

Mit anderen Worten, selbst wenn die Nachfrage vorhanden ist, ist der Käufer nicht bereit, mehr für ein Objekt zu zahlen, das noch im Bau ist. Niedrigere Preise würden zu Verlusten führen, höhere zu noch geringerer Nachfrage.

Risiken überwiegen die Vorteile

Für den Investor ist neuer Wohnraum immer ein Langzeitspiel. Aber die heutigen Realitäten haben die Regeln erheblich kompliziert:

• Lange Bauzeiten: Krieg, Mobilisierung und Mangel an Arbeitskräften wirken sich auf die Fertigstellung der Objekte aus.
• Rechts- und bürokratische Schwierigkeiten: Genehmigungen, Abstimmungen, Einschränkungen.
• Hohe Konkurrenz auf dem Sekundärmarkt: Die Anzahl der fertigen Wohnungen mit Reparaturen und Dokumenten steigt.

Das Ergebnis ist, dass selbst wenn eine Wohnung in einem Neubau schließlich fertiggestellt wird, der Preis möglicherweise nicht alle Risiken abdeckt.

Entwickler passen sich an

Der Markt für Neubauten steht nicht still. Aber er verändert sich rasant. Die Entwickler sind gezwungen, ihre Ansätze in der Projektierung, Zielgruppe und Standorten zu überdenken. Der Haupttrend ist der Übergang zum Economy-Segment.

'Viele Entwickler sind ins Umland gegangen - Irpin, Bucha und andere. Dort werden Wohnungen der Economy-Klasse mit Preisen von bis zu 1.000 Dollar/qm gebaut', bemerkt Nasikowski.

Das ermöglicht es, die Verkäufe auf einem minimalen Niveau zu halten, garantiert aber keine hohen Gewinne. Besonders vor dem Hintergrund von Inflation, instabiler Hrywnja und politischen Risiken.

Das Zentrum Kiews - eine Ausnahme von der Regel

Dennoch gibt es auch einen gegenteiligen Trend. Im Zentrum von Kiew ist die Anzahl der verfügbaren Grundstücke begrenzt, und die Nachfrage nach hochwertigem, nischengerechtem Wohnraum ist stabil hoch. Dies eröffnet Perspektiven für das Premium-Segment.

'In den zentralen Stadtteilen können die Preise auf 7.000-8.000 Dollar und manchmal sogar auf 10.000 Dollar/qm steigen. Denn es gibt Nachfrage, und neue Grundstücke wird es nicht geben', prognostiziert der Experten.

So können Investoren mit einem langfristigen Horizont immer noch die Elite-Wohnkomplexe im Zentrum als Perspektive betrachten. Aber das ist bereits eine ganz andere Art von Investition - mit anderen finanziellen Mitteln, anderen Risiken und einem anderen Eintrittsniveau.